Согласно результатам маркетингового исследования, проведенного специалистами компании «Маркет Крым», в Севастополе на конец 2007 года велось строительство жилых многоэтажек на 31 строительной площадке. Еще на 4 площадках работы законсервированы, однако могут быть возобновлены.

Причем на многих участках в Севастополе возводятся не отдельные здания а крупные многоэтажные жилые комплексы, целые кварталы новостроек, такие как введенный в эксплуатацию в декабре 2007 года восьмиэтажный 290-квартирный комплекс «Жемчужина Омеги» на берегу одноименной бухты, и расположенный поблизости 250-квартирный комплекс «Омега-элит», начавшееся строительство 636-квартирного квартал в 5-м микрорайоне Севастополя и 448-квартирного комплекса в микрорайоне «Омега 2-а», жилой комплекс из 9-этажных домов на проспекте Победы.

Вблизи центра города наиболее интенсивно застраивается возвышенность в районе гостиницы «Крым» между центром города и Загородной балкой. Здесь заканчивается строительство одного из самых высотных зданий в Севастополе – 16-этажного элитного жилого дома.

Как отмечает руководитель маркетингового сектора компании «Маркет Крым» Руденко Миних И.И. тенденция смещения предложения застройщиков в сегмент элитного жилья сохранится и в 2008 году. Такое жилье пользуется спросом среди украинских и российских покупателей, а застройщикам со своей стороны выгоднее строить дорогое жилье, так как львиную долю бюджета строительных проектов в Крыму составляет цена земельного участка под строительство.

Говоря о перспективах жилищного строительства в Севастополе, можно отметить наличие 6 проектов жилых комплексов, реализация которых может быть начата уже в 1-й половине 2008 года, а также ресурс в виде наличия в границах Севастополя более чем 20 земельных участков, приобретенных на земельных аукционах, либо зафиксированных в прямой продаже в течение 2007 года, с целевым назначением, позволяющим возводить на них жилые объекты.

В настоящее время рынок первичного жилья демонстрирует значительный диапазон цен: от 900 до 2500 у.е. за 1 квадратный метр. За 8 месяцев 2007 года рост цен на новостройки у моря составил в среднем 19-22%, тогда как в отдаленных от центра и спальных районах — 10-15%.

Следует отметить, что за восемь месяцев 2007 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Севастополя выросла на 20% и составляет на данный момент 1300 долларов США за 1 кв.м.

Центр — не для всех

Ажиотаж на симферопольском рынке торговой недвижимости нарастает. По оценкам местных риэлторов, спрос на помещения в нынешнем году увеличился на треть, тогда как динамика предложения за минувший сезон не превысила 20%. Данную тенденцию директор агентства «Изумрудный город» Евгений Медяник поясняет активизацией местных и национальных компаний, пытающихся закрепиться в городе. «В этом году розничный торговый оборот в Крыму составил свыше 5 млрд грн., что на 24% больше, чем в прошлом. Благодаря динамичному развитию отрасли на полуострове появляются все новые компании. Понятно, что одним из наиболее привлекательных городов для них является Симферополь», — отмечает независимый консультант по недвижимости Виктория Светкова.

Если ранее Симферополь атаковали в основном одежные и обувные сети, то сейчас, по словам г-на Медяника, наиболее активные претенденты на торговые площади — это мебельные и компьютерные салоны, продавцы стройматериалов и бытовой техники. Представитель агентства «Мегаполис» Ольга Яблонская добавляет к этому списку и крупные продуктовые сети. Столь кардинальные изменения в базе потенциальных арендаторов повлияли и на качественные параметры «идеального» помещения. Если торговцы одеждой и обувью искали площади по 50–100 кв. м, то, к примеру, мебельные и компьютерные салоны — не менее 150 кв. м, продавцы стройматериалов и бытовой техники — свыше 200 кв. м, а продуктовые сети — до 1 тыс. кв. м. Потребность в таких помещениях стремительно растет, тогда как спрос на маленькие магазины остается стабильным.

Заполучить большие площади в центре города практически нереально. «Предложений по 150–200 кв. м здесь почти нет, а те редкие варианты, которые все же попадают в нашу базу, как правило, отягощены различными проблемными нюансами, например, не имеют нужных коммуникаций. Кроме того, в центре Симферополя практически нет парковок, туда затруднен подъезд грузового транспорта, что не совсем подходит, скажем, тем же продавцам мебели и бытовой техники», — поясняет директор агентства «Варто» Кирилл Стешенко. Как следствие, потенциальные арендаторы все чаще готовы рассматривать помещения в отдаленных от центра микрорайонах. Единственное требование — чтобы они все же находились на пересечении транспортных потоков. Среди открытий этого года Евгений Медяник называет, в частности, приближенные к центру улицы Гоголя, Пролетарскую и Караимскую, которые ранее рассматривались торговцами в качестве «запасного аэродрома», а сейчас возглавляют список наиболее привлекательных площадок. На перечисленных улицах можно найти сравнительно просторные помещения, да и вопрос с подъездными путями здесь решить несложно. При этом поток потенциальных покупателей практически такой же, как и на центральных улицах. На пике популярности и торговые площади на проспекте Победы, улицах Бородина, 60-летия Октября и пр.

Торговцы мигрируют

По словам Кирилла Стешенко, сейчас в Симферополе в дефиците буквально все торговые помещения, независимо от их размера и расположения. «Спрос настолько высок, что существующее предложение просто не в состоянии его удовлетворить. К примеру, мы искали три площадки под магазины для одного из наших клиентов более полутора месяцев, хотя он был готов рассматривать варианты в любом районе города», — рассказывает эксперт.

Невзирая на то что потенциальные арендаторы пересмотрели свои требования и готовы расселяться по микрорайонам, наиболее дефицитными по-прежнему остаются объекты в центре — на улицах Пушкина, К. Маркса, Севастопольской площади. Ольга Яблонская рассказывает, что под бутики там задействованы не только первые, но и вторые этажи жилых домов. «В результате арендные ставки за год выросли на 66% (до $50–70/кв. м), а стоимость квадратного метра при условии покупки помещения — на 33% (до $2,4 тыс.)», — отмечает она. Но это лишь средние тарифы. Высокий спрос позволяет владельцам устанавливать на наиболее лакомые площадки цены с потолка. По словам риэлторов, не так давно магазинчик в 20 кв. м продали за $100 тыс., причем он ушел за пару дней. Кирилл Стешенко уверен, что большинству торговцев тянуть нынешние цены становится все сложнее. «Уже в этом году миграции компаний из центра в более отдаленные районы усилились, а в будущем сезоне стоит ожидать массового переселения», — прогнозирует эксперт.

Помещения на периферии крымской столицы дорожают менее стремительно. По данным г-жи Яблонской, за год динамика роста арендных ставок в микрорайонах составила чуть более 40% (до $40/кв. м), а стоимость квадратного метра при продаже увеличилась на 13,6% (до $1,1 тыс.). Но сдающихся нежилых помещений в спальных районах города не так много, поскольку длительное время вся торговля была сосредоточена в центре. Так что сейчас у желающих освоить окраины есть два варианта — приспосабливать под бутики квартиры или строить новые магазины.

Как сказал Евгений Медяник, торговцы активно выкупают квартиры в жилых домах, расположенных вдоль наиболее оживленных трасс, и оборудуют там небольшие магазины. Стоимость жилья в таких районах сравнительно невысокая, к примеру, двухкомнатная квартира на улице 60-летия Октября стоит порядка $60 тыс., на Кичкинэцкой — $65 тыс. В то же время активное развитие инфра-структуры (в микрорайонах открываются новые супермаркеты) и бум в жилищном строительстве гарантируют продавцам поток потенциальных покупателей. Не менее стремительно повышается спрос и на землю, запасы которой на окраинах города пока не иссякли, а цены остаются вполне приемлемыми. «Скажем, 4 сотки на проспекте Победы продаются за $130 тыс., такой же участок на улице Кичкинэцкой — за $115 тыс.», — отмечает г-н Медяник.

ТЦ не сбили лихорадку

Высокий спрос на торговую недвижимость не прошел мимо внимания девелоперов, которые в течение последних двух лет активно строили в Симферополе новые торговые комплексы. Большинство из них расположены в центре города: «Центрум» и «Берг» — на улице К. Маркса, «Пассаж» — на Советской площади, «Грот» — на улице Гоголя и пр. ТЦ декларируют весьма высокие арендные ставки — $50–60/кв. м, а некоторые (например, «Берг») требуют от арендаторов еще и оплаты разового взноса — $40–50 тыс. за магазин. При этом, по данным Ольги Яблонской, незаполненными остаются лишь 3% площадей. Впрочем, по словам Кирилла Стешенко, в реальности ситуация выглядит несколько иначе. «По документам буквально все помещения в торговых центрах разобраны. Однако немало бутиков держат спекулянты, которые выкупили или сняли площади на этапе строительства на льготных условиях и теперь пытаются на них заработать», — отмечает он. Эксперт утверждает, что потенциальные арендаторы не спешат заселяться в излишне дорогие ТЦ, тем более что их уровень зачастую не соответствует цене. Евгений Медяник добавляет, что, к примеру, в том же ТРЦ «Берг» развлекательной зоны, которая, как рассчитывали торговцы, привлечет в центр дополнительную публику, пока так и не появилось. Ольга Яблонская считает, что не совсем удачным является и ТЦ «Грот», у которого нет парковки.

Нехватка свободной земли в центре города вынуждает девелоперов осваивать спальные районы. На сегодняшний день несколько небольших торговых центров строится на проспектах Победы и Героев Сталинграда. В декабре сеть «Велика Кишеня» открыла на улице Вакуленчука ТЦ «Муссон» общей площадью более 20 тыс. кв. м. Помимо продуктового магазина, там предусмотрено место для 30 бутиков. Торговцы активно осваивают и объездную дорогу. В микрорайоне Белая открылась «Новая Линия», рядом — на Ялтинской объездной трассе — достраивается супермаркет «Фоксмарт». Помещения в них сдаются по $15–20/кв. м, что, по прогнозам Евгения Медяника, привлечет в периферийные супермаркеты многих продавцов, арендующих сейчас площади в центре. Тем более что постепенное перетекание в периферийные торговые центры покупательских потоков уже происходит. Причем торговцам удалось привлечь наиболее интересную потребительскую аудиторию — на авто и со средним и выше среднего уровнем доходов. Так что в ближайшее время ТЦ, расположенные в спальных районах, станут для арендаторов не менее интересными, чем в центре города.

Судя по всему, интенсивное строительство ТЦ в крымской столице продолжится. О намерении открыть «Квадрат» к 2009 г. заявила и компания «XXI Век». А местные чиновники на одном из последних заседаний горсовета обсуждали вопрос сооружения ТЦ на месте нынешних рынков (их в городе около 40). В то же время, учитывая высокую динамику спроса на торговые помещения, активность девелоперов вряд ли скажется на уровне арендных ставок. По мнению Евгения Медяника, в следующем году стоит ожидать их повышения, по меньшей мере, на 10–15%.

Отменный климат и оригинальный рельеф территории Крыма и служат ему визитными карточками, характеризующими полный набор положительных качеств новости недвижимости крыма.

Данный уголок земного шара заслуживает звание туристического центра, еще и благодаря тому, что его территория омывается водами Азовского моря. Массу положительных эмоций вызывают у туриста все природные особенности Крыма, наряду с высокоразвитой инфраструктурой транспорта. На полуострове можно постичь все преимущества экзотического и высокоразвитого современного жилья.

Среди ценителей экзотически уголков Земли немало желающих купить объекты недвижимости в Крыму. Купив недвижимость в Крыму Вы делаете не просто выгодное вложение средств, но и получаете возможность наслаждаться местной природой в любое время года. С целью приобретения недвижимости на полуостров приезжают люди со всех уголков мира. Недвижимость в Крыму чаще всего покупается с целью вложения и преумножения капитала, путем ведения коммерческой деятельности. Самые дорогостоящие объекты недвижимости в Крыму располагаются неподалеку от моря. Только из окон прибрежных домов открываются на редкость экзотические пейзажи. Спрос на участки для постройки домов около моря также имеет место быть. Для целей организации собственного малого бизнеса в наибольшей степени подходит вопрос аренды помещений, подобных предложений в Крыму немало.

Феодосия

Для полноценного отдыха в курортный период полной мере подходит квартира сдаваемая в аренду, а вот для постоянного заселения в Феодосию все гораздо сложнее. Стоит отметить, что иногда просто необходимо купить свой дом или квартиру в городе. При наличии определенного количества денег в Феодосии можно приобрести также большие гостиницы и крупные дома. В умелых руках такая недвижимость в курортном городе с лихвой окупит себя и преумножит вложенный капитал. Стоит отметить, что частная собственность в курортных регионах поднимает статус обладателя на ступеньку выше гостиницы в феодосии.

Ялта

Сейчас Ялта благоустраивается и развивается, следствием чего является наличие множества объектов недвижимости. Недавно береговая линия города была приведена в отличное состояние и насыщена духом современной архитектуры. Немалый спрос в этих краях на недвижимость и земельные участки. Нужно отметить, что здесь можно купить уже готовую для ведения курортного бизнеса, недвижимость. На данный момент времени можно подобрать недвижимость в Ялте с учетом всех своих требований Ялта квартиры.

Природа и другие качества полуострова Крым придутся по душе практически любому человеку, независимо от его интересов и взглядов на жизнь.

Нередко вслед за ней даже вырастают грандиозные планы о кредитах или других способах профинансировать покупку курортной недвижимости, которую затем можно будет сдать в аренду. Но попробуйте завести задушевную беседу с теми, кто уже воплощает эту идею в реальность, и они быстро рассеют иллюзии насчет подобных проектов. «ВД» разбиралась в перспективах арендного бизнеса на украинских морях.

Аппетит приходит вместо еды

Нынешний сезон по количеству отдыхающих на курортах Крыма оценивают как более чем успешный. По официальным данным, за восемь месяцев этого года в Крыму побывало на 12% курортников больше, чем за аналогичный период прошлого. А по наблюдениям местных игроков рынка, эти показатели еще выше. Так, по подсчетам Анатолия Чечерина, директора АН «Центральное» (Судак), поток туристов, желающих отдохнуть у частников, вырос на 40-50%. «Этот сезон оказался удачным, востребовано было все — от ветхих трущоб до элитных апартаментов. Маклеры в нашем регионе сбивались с ног. Цены на арендуемое жилье выросли более чем на 20%, на некоторую жилплощадь — на все 30-40%», — рассказывает Анна Мельникова, директор АН «Планета-Крым» (Севастополь). Однако владельцы жилья, зарабатывающие на сдаче его курортникам, с меньшим энтузиазмом воспринимают показатели роста арендных ставок. Мол, 20%, на которые в среднем подорожала посуточная аренда жилья, выливаются в $5/сутки, которые многим кажутся совершено мизерными показателями по сравнению с ростом стоимости коммунальных услуг и затрат на облагораживание жилища перед курортным сезоном.

«Арендные ставки выросли исключительно в связи с подорожанием обслуживания жилья (вода, вывоз мусора и т. д.), — утверждает Наталья Рогачева, хозяйка мини-комплекса в п. Рыбачье (Судак). — У нас, например, стоимость номеров поднялась всего на $5/сутки — с прошлогодних $10 до $15». «В этом году спрос на жилье у «частников» был выше, чем в прошлом. Больше приехало украинцев, россиян — меньше. Нынешний июнь, традиционно менее популярный месяц у отдыхающих, оказался более насыщенным, чем прошлогодний. Но цены на жилье изменились незначительно (выросли на $5-10 максимум)», — добавляет Жанна Ганжа, менеджер частного управляющего агентства (Севастополь). «По моим наблюдениям, стоимость жилья поднялась у тех, кто как-либо улучшил условия проживания. К примеру, поставил кондиционеры. Но это — скорее, для привлечения клиентов, а не для реального заработка, ведь допрасходы на электроэнергию ложатся на хозяев», — уверена Наталья Кремень, хозяйка нескольких небольших коттеджей в Ялте.

На крымских курортах ощутимее всего повысилась стоимость аренды ялтинской недвижимости — в среднем на $10-20/сутки. В начале сезона, когда теплые майские праздники привлекли на «элитный» курорт полуострова неожиданный приток клиентуры, предвкушения местных арендодателей были более чем будоражащими. В общем ажиотаже цены на аренду ялтинского жилья подскочили на 30-50% по сравнению с прошлым маем. В это время даже за самую скромную ялтинскую каморку без удобств просили $30-40/сутки, а стоимость одно-комнатных квартир в районе набережной составила $100/сут-ки. Но наступившее в конце мая затишье заставило арендодателей умерить аппетиты и немного снизить цены. В пик сезона — с 15 июля до конца августа — арендные ставки снова поднялись, однако уже не так значительно — однокомнатные квартиры недалеко от моря сдавали за $50-60/сутки.

А острее всего ощутили несоответствие между желаемым уровнем доходности от аренды и реальным спросом в Одессе и Одесской области. Так, в Одессе арендные ставки не только достигли уровня ялтинских, но в некоторых случаях даже превысили их на $5-10/сутки. Зато не повезло с отдыхающими. В некоторых агентствах недвижимости сетуют на недобор клиентов в размере 30-40% по сравнению с прошлым сезоном. «Этим летом спрос был намного слабее, чем прошлым. Число клиентов сократилось где-то на треть, а то и наполовину. Трудно сказать, с чем это связано. Возможно, с тем, что люди активнее начали выезжать на отдых за границу. Но при этом арендные ставки на одесское жилье не упали, а даже выросли», — отмечают в АН «Атланта» (Одесса).

Если коэффициент заполняемости арендуемых жилых площадей в Крыму этим летом риелторы оценивают в среднем на уровне 80-90%, то в Одессе и области — 50-60%. Но и в одном, и в другом регионе с опасением смотрят в будущий сезон. Возможно, на аренде жилья в 2008 году одесситам уже не удастся заработать больше, чем в этом, а ежегодный прирост доходов крымчан существенно сократится.

«Нас багато!»

Главной причиной падения доходности курортного жилья даже бабушки на вокзалах называют конкуренцию. Дескать, с каждым годом борьба за клиента становится жестче. В этом году предприимчивые хозяева однокомнатных квартир, к примеру, в Ялте заработали на их аренде в среднем $3,5-5 тыс., в зависимости от «навороченности». Могло бы быть и больше, сетуют они, но конкуренция помешала: не появись так много новых предложений, цены поднялись бы и выше. А количество частных предложений, по оценкам посредников, на отечественных курортах в этом году выросло на 10-15%. Крымские риелторы отмечают, что в по- следнее время квартиры в новостройках и домики в коттеджных поселках активно скупались именно под такой, арендный, бизнес.

«В летние месяцы наше жилье было заполнено в среднем на 80%. Можно было бы обеспечить и большую заполняемость, но некоторые клиенты до нас не доезжали. Сейчас в Крыму активно работают «перехватчики». К примеру, забирает таксист людей с поезда, а по дороге уговаривает их ехать к «своим» людям — у них, мол, дешевле. За это получает суточные», — рассказывает Наталья Иванова, хозяйка коттеджа на Арабатской cтрелке, Херсонская область.

Особенно трудно приходится новичкам. «Те, кто работает с арендой жилья первый год, неизбежно сталкиваются с про- блемой поиска клиентов, — отмечает Жанна Ганжа. — Большое значение при этом играет соотношение «цена — качество». Отмечено, что стоит опустить цены чуть-чуть ниже среднерыночных — и предложения расхватывают моментально (главное, конечно, — обеспечить рекламу объектов). А многие, наоборот, стараются завысить стоимость аренды, чтобы побыстрее «отбить» вложения. На мой взгляд, это применимо лишь в секторе элитного жилья. Скажем, есть у нас частный мини-отель, все номера которого выполнены в индивидуальном стиле. Цены достаточно высокие ($120-300/сутки за двух- местный номер), но от клиентов нет отбоя».

Покупка квартиры или коттеджа для последующей сдачи в аренду — предприятие, окупаемое не быстро. При ежегодном росте арендных ставок на 10% квартира на крымском курорте окупается в среднем за девять лет (еще дольше, если сдавать жилье в управление, теряя часть возможного заработка). Разница лишь в размере необходимой для осуществления покупки суммы. К примеру, в Ялте, где стоимость жилого «квадрата» переваливает за $1,5 тыс., для приобретения однокомнатной квартиры в пешеходной доступности от моря (главное, что нужно клиенту) на вторичном рынке потребуется около $70 тыс., в Евпатории достаточно и $40 тыс. Если же говорить о более капиталоемких инвестициях, к примеру, в мини-гостиницу среднего уровня на 10 номеров (для самостоятельного строительства, по словам экспертов, требуется от $250 тыс.), то cрок окупаемости составит порядка шести-семи лет.

Покупка указанных объектов в кредит на 10-летний срок увеличивает срок возврата инвестиций в среднем еще на пять лет. «В этом году мы только начали принимать отдыхающих в недавно построенном частном отеле. Клиентов пока мало, занято в среднем три-четыре номера из 13, — делится Галина Онищенко, хозяйка двухэтажной мини-гостиницы в Алупке. — Строительство осуществляли с использованием кредитных средств ($50 тыс.) под залог имеющейся квартиры, поэтому сейчас нужно возвращать банку в среднем по $800 в месяц, а зарабатываем мы пока лишь $500 в месяц. В несезонное время доход будет еще меньше. Приходится доставать деньги из другого бизнеса, чтобы вернуть кредит». Хозяйку успокаивает лишь то, что стоимость ее гостиницы на продажу уже выросла в два раза, и при необходимости вложенные средства удастся вернуть с лихвой.

С этой точки зрения крымские квартиры также пока сохраняют инвестиционную привлекательность. В крупных городах автономной республики стоимость жилья еще сохранила потенциал к 20-30%-му подорожанию, по крайней мере в течение следующего года. Чего не скажешь об одесском многоэтажном жилье, где цена «квадрата», подобравшись к отметке $2 тыс. Город остается вторым по уровню дороговизны жилья в Украине (после Киева). Здесь уже не ждут значительных темпов роста цен, а потенциальные инвесторы, по словам риелторов, отказались от идеи зарабатывать на аренде местных квартир.

Что касается прогнозов роста арендных ставок на следующий сезон, то в Крыму он ожидается в среднем на уровне 10% по объектам, где никакого ремонта, даже косметического, не предвидится. Хозяева, планирующие облагородить жилище к новому курортному сезону, рассчитывают поднять цену на 15-20%. Сложнее ситуация в Одессе и области: здесь арендодатели под впечатлением от нынешнего неудачного лета опасаются планировать какой-либо рост ставок в принципе. Говорят, будут смотреть на спрос: если отдыхающие не проигнорируют «жемчужину у моря» так, как в этом году, цены могут подняться до 10%.

О готовности сдать свой "райский уголок" в свободное время другим отдыхающим без стеснения заявляют социологам даже весьма состоятельные люди. А те, кто всерьез решил посвятить себя курортному бизнесу, уже давно подсчитали доходность инвестиционных операций в курортных краях.

Демисезонная покупка

Крымские риелторы который год привычно повторяют одну и ту же фразу: для рынка курортной недвижимости Черноморского побережья Украины характерен стабильный спрос, который, к тому же, явно превышает предложение. И еще одну: цены на крымскую недвижимость стремятся туда же, куда и стройные южные секвойи. И в будущем падать, как и любые цены, не будут. Более того, сейчас на ценообразование существенно влияет не только стабильно высокий спрос, но и увеличение себестоимости строительства в связи с подорожанием бензина, газа, электроэнергии, стройматериалов и железнодорожных тарифов на грузовые перевозки.

Поэтому откладывать покупку дачи, коттеджа, виллы либо квартиры в курортной зоне до лучших времен в надежде, что цены возьмут да и рухнут, риелторы единогласно не рекомендуют. "Покупать нужно сразу, как только вы надумали совершить эту покупку. Цены у нас растут постоянно в течение нескольких лет, поэтому чем дольше вы будете откладывать, тем больше заплатите в конечном итоге", - убеждена Виктория Усова, менеджер севастопольского агентства недвижимости "Мультидом".

Правдивость заверений продавцов можно было бы поставить под сомнение, учитывая их коммерческую заинтересованность в скорейшей продаже, если бы приводимые ими аргументы не были так очевидны. Ведь даже несмотря на морально устаревшую "советскую" инфраструктуру крымских курортов, низкое качество сервиса и не всегда адекватно высокие цены на размещение, поток туристов на Черноморское побережье Украины не прекращается. А следовательно, нет оснований для падения цен на весьма доходные объекты.

Подливает масла в огонь и то, что, вопреки всем ожиданиям, спрос до сих пор не породил достаточное предложение. Инвестиции ни с Запада, ни с Востока в Крым так и не пришли: участие западных структур оценивают пока не более чем в 4% от всех здешних инвестиций, а россияне, еще некоторое время назад активно инвестировавшие в крымскую недвижимость (около 40% от общей суммы), в последнее время серьезно охладели к ней из-за "политической нестабильности в Украине". Таким образом, наибольшее количество сделок в эконом-сегменте курортной недвижимости сейчас осуществляется на вторичном рынке жилья.

Что касается первичного рынка, то, по словам специалистов, он потихоньку строится, но без особого ажиотажа. Сейчас стали разбирать места в престижных районах, ведется дорогое строительство домов в Алуште, Ялте, Феодосии, еще ряде курортов южного и восточного побережья. И все же, такая застройка - пока что единичное явление. Один дом в год - это не те объемы, которые могут серьезно влиять на рынок. Небольшой сдвиг произошел в сегменте малоэтажной частной застройки в связи с отменой статьи в законе о совладельцах многоквартирных домов, не позволявшей собственнику передавать право собственности на квартиру. Теперь строительство 4-6-квартирных домиков стало более выгодно, и этот сегмент немного активизировался. Впрочем, и этот вклад весьма незначителен для рынка, обладающего огромным потенциалом.

Рай на побережье

Стоимость квартир в Крыму - в зависимости от того, новостройка это или жилье-б/у - колеблется в среднем от $700 до $1,5 тыс. за кв. м. Влияет на цену квартир и престижность курорта (традиционным лидером по дороговизне остается Ялта, в центральных районах которой цена кв. м жилой недвижимости сопоставима со стоимостью квартир в столице). В зависимости от "наворотов" в виде сауны, террас, лоджий, количества санузлов и спален, да и общей площади объекта, средняя стоимость частных домиков в пешеходной доступности к морю составляет от $50 тыс. до $100 тыс. Часто владельцы выставляют на продажу лишь часть дома, но зато полностью укомплектованную техникой и мебелью. Построенную в советское время дачу можно приобрести за $30-45 тыс. Популярные сейчас на крымском рынке мини-пансионаты и небольшие гостиницы предлагают за $75-250 тыс. Крупные дома-коттеджи и особняки потянут на $300-500 тыс. И, наконец, за полноценные базы отдыха и крупные пансионаты просят в среднем от $2 млн до $8 млн.

Аренда жилья в Крыму осуществляется по четко регламентированным ставкам, напрямую зависящим от времени года. Наивысшая стоимость проживания - в июле-августе, наименьшая - в апреле-мае. В июне и сентябре жилье сдают приблизительно по одинаковым, усредненным ценам. Таким образом, аренда 3-4-комнатного домика стоит от $50 до $200 в сутки, комнаты сдают в среднем по $5-10 в сутки, однокомнатные квартиры под ключ - $15-25/сутки, двухкомнатные - $20-40/сутки.

Стоимость земли в Крыму под строительство жилых домов и пансионатов росла как на дрожжах в течение последних пяти лет и, по прогнозам риелторов, не остановится еще в ближайшие пять. Особая активность наблюдается на рынке земельных участков южного побережья Крыма. Спрос на эти земли, по данным риелторов, не зависит от сезона, а "розничная" их стоимость мало отличается от "оптовых" цен: в среднем $10-14 тыс. за сотку. На особо престижных участках стоимость сотки стартует с $20 тыс. и может достигать $35 тыс. Площадки под застройку на восточном берегу Крыма несколько дешевле: здесь нижняя граница еще составляет $5 тыс. за сотку. На данной территории цены больше зависят от времени года: повышение отмечается с апреля по сентябрь, стабилизация в межсезонье, снижение - в декабре-январе.

Несмотря на то, что Крым остается центром притяжения отдыхающих из Украины и других стран постсоветского пространства, приморские курорты северного Причерноморья (Одесская, Николаевская, Херсонская области) отнюдь не страдают от невнимания туристов. Спрос на курортную недвижимость в этих регионах формируется в основном за счет "отечественных" покупателей - жителей прилегающих областей, которым гораздо выгоднее с точки зрения экономии средств и времени добираться до близлежащих курортов.

В летний сезон пляжи Одесской, Николаевской и Херсонской областей по соотношению числа отдыхающих к площади курорта практически не уступают Крыму, что, соответственно, отражается на ценах. Стоимость аренды комнат, квартир и коттеджей в этих регионах удерживается на среднекрымском уровне. Покупка домика у моря в наиболее популярных курортах этого региона - Затока, Каролино-Бугаз, Ильичевск, Белгород-Днестровский (Одесская область), Кинбурнская коса, Коблево, Очаков (Николаевская область), Железный Порт, Лазурное, Скадовск (Херсонская область) - обойдется в среднем в $80-150 тыс. По такой цене сейчас предлагают одно-двухэтажные дома площадью 300-500 кв. м, как правило, с мебелью и всеми коммуникациями. Новые дома под евростандарт стоят $250-600 тыс. Тем, кто готов поселиться в менее современном дачном домике вдали от моря, удастся приобрести загородное гнездышко за $45-60 тыс.

Утомленные солнцем заграницы

Серьезную конкуренцию отечественным курортам все активнее составляет заграница. И конкуренция эта основана не просто на громких обещаниях, а на качестве и сервисе. Эта привлекательность существенно усиливается за счет постепенного упрощения иностранного законодательства для украинских покупателей и выравнивания цен на заграничную и отечественную недвижимость.

В последнее время среди наших соотечественников, приобретающих недвижимость за рубежом, особый интерес отмечен к Болгарии, Турции, Черногории, Чехии, Испании. Согласно болгарскому законодательству, иностранец, как физическое лицо, может наравне с болгарскими гражданами приобретать недвижимость. Наиболее рекламируемые предложения в Болгарии - новенькие апартаменты на Солнечном Берегу. Интернет-сайты пестрят объявлениями о постройке новых комплексов на первой береговой линии этого курорта, где средняя стоимость кв. м составляет ЕUR1200-1600. Стараясь привлечь покупателя, застройщики предлагают и более дешевый вариант: апартаменты по цене от EUR800 за 1 кв. м, но в комплексах, расположенных в 500 м от моря, строительство которых завершится через полгода-год. Больше того, покупателям предоставляется возможность пользоваться жильем, оплатив меньше половины его стоимости. Аренда апартаментов в Болгарии в зависимости от сезона обойдется в EUR40-80/сутки (1-комнатные), EUR60-120 (2-комнатные), EUR80-180 (3-комнатные).

Без особых трудностей наши граждане могут приобрести курортное гнездышко и в Черногории. Продавцы обещают, что процесс оформления недвижимости займет всего 2-3 дня, регистрация нового права собственности на недвижимость в Кадастре занимает 15-20 дней зимой и до 60 дней в летний период. Цены на недвижимость в прибрежной зоне Черногории напрямую зависят от местонахождения и близости к морю. Средняя стоимость 1 кв. м виллы, апартаментов, коттеджей, расположенных в относительной близости (начиная от 150 м) от моря в северной, наиболее котирующейся части Черногорского Приморья (от Игало до Сутоморе) составляет ЕUR1000-1200. От ЕUR1500 до ЕUR2200 за кв. м стоит недвижимость, находящаяся непосредственно на берегу. Стоимость возрастает в том случае, если вилла, дом, апартаменты, коттедж, отель недавно построены или отремонтированы, имеют собственный пляж, земельный участок, пристань. Первоклассная элитная недвижимость в хорошем районе может стоить и до ЕUR5000 за кв. м, а находящаяся в эксклюзивных районах или вблизи вилл ведущих политиков страны еще больше. Цена кв. м земли непосредственно около пляжа составляет от EUR120 до EUR400, а в элитных районах - до EUR600, в некотором отдалении от моря или вне популярных рекреационных зон - от EUR80 до EUR100 за кв. м. Вся земля в стране находится в частных руках и свободно продается иностранцам.

Курортная недвижимость Турции, с ее 300 солнечными днями в году, стала доступна для иностранцев всего несколько лет назад. Но, учитывая, что в этой курортной стране туристический бизнес поставлен на широкую ногу, жилье возле моря уже пользуется большой популярностью у зарубежных покупателей. Цены на новую недвижимость в Турции сегодня немного ниже средних цен в Средиземноморье. Они начинаются от EUR30 тыс. Средняя стоимость домика возле моря составляет EUR80-100 тыс. Более крупные объекты стоят EUR150-250 тыс. В Испании коттеджи либо апартаменты у моря обойдутся покупателю в EUR200-300 тыс. и выше. Стоимость 1 кв. м жилья на соседствующих с Украиной российских курортах, например в Сочи, составляет $900-1200. Средние цены на земельные участки составляют $20-30 тыс. за сотку и могут достигать $100 тыс.

В общем, в вопросе покупки курортной недвижимости решающим фактором остается толщина кошелька. Благо предложений пока хватает.

Как сообщает Министерство экономики АРК, по состоянию на начало 2008 года, средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в центре Ялты составляла 14 тыс. грн., в прилегающих к центру районах цена на 2 тыс. грн. дешевле. На окраинах города купить квартиру можно за 8,5 тыс. грн. Новое жилье почти на порядок дороже. В центре его цена достигает 20 тыс. грн., вблизи от центра 17,5 тыс. грн., в спальных районах – 15 тыс. грн.

Вторым по дороговизне жилья считается Алушта, где средняя цена "квадрата" в центре на "вторичке" достигает 9,2 тыс. грн., а на первичном рынке - свыше 11 тыс. грн. Жить на окраине значительно дешевле: новая квартира обойдется почти в 8 тыс. грн., старое жилье - 5,6 тыс. грн.

В тройке лидеров также Симферополь, где новые квартиры в центре скоро могут преодолеть психологическую отметку в 10 тыс. грн. Средняя стоимость "квадрата" на "вторичке" - 7,3 тыс. грн. В пределах 6-6,2 тыс. грн. стоит жилье на окраинах города.

Далее по ценовой лестнице следуют Феодосия и Евпатория, где "ценники" не сильно отличаются друг от друга и зависят от месторасположения жилья. Так, купить новую квартиру в центре Феодосии дешевле, чем в Евпатории - 7 тыс. и соответственно 7,3 тыс. грн. Аналогичная ситуация на окраинах городов. Феодосия с показателем в 4,5 тыс. грн. уступает Евпатории 1,2 тыс. грн. Зато в прилегающих к центру Феодосии районах цены выше, чем в Евпатории - 6,2 тыс. против 5,7 тыс. грн.

И, наконец, наиболее привлекательные цены в Керчи. Здесь застройщики за один "квадрат" просят в среднем: в центре - чуть более 4 тыс. грн., вблизи центра - 3,9 тыс. грн., на окраинах - 3,7 тыс. грн. "Вторичное" жилье несколько дешевле - от 3,6 до 4,1 тыс. грн. в зависимости от месторасположения.

Напомним, инвестиционные квартиры на ЮБК составляют порядка 80% всего объема сделок первичного рынка жилья. В течение последних двух лет жилье классов "бизнес" и "премиум" в Крыму подорожало в 1,7-2,3 раза. Дополнительными преимуществами инвестиций в крымское строительство являются минимальные риски и быстрая окупаемость.

Вот что думают об этом депутаты Верховной Рады:

Эдуард Гурвиц:

— Если инфраструктура на полуострове будет интенсивно развиваться, то привлекательность вложения средств в крымскую недвижимость, безусловно, будет лишь возрастать. Ведь, что ни говори, отдыхать на родине приятней и дешевле, чем где-нибудь в Турции или Греции…

Юрий Костенко:

— Крым является действительно уникальным местом для инвестиций, поэтому покупать там недвижимость очень выгодно. Не зря же сегодня многие хотят иметь дом на Южном берегу.

Александр Фельдман:

— Приобретение недвижимости в Крыму — весьма перспективное дело. Думаю, не ошибусь, если скажу, что вскоре Крымский полуостров благодаря своей чудесной природе, историческим памятникам и черноморским пляжам превратится в настоящий рай для отдыхающих.

Виталий Хомутынник:

— Покупатели крымской недвижимости в первую очередь обращают внимание на те районы, где есть хорошие коммуникации и объекты сферы услуг. Так что количество желающих приобрести дом в этом регионе вскоре может превысить имеющиеся там возможности…

Владимир Черняк:

— Конечно, неплохо было бы обзавестись «хатынкой» в Крыму… Правда, есть здесь негативный момент: обладатели шикарных особняков частенько нарушают законы. И тем, кто пока лишь мечтает о вилле на морском берегу, стоит это учесть, дабы не повторять чужих ошибок.

Сегодня загородная недвижимость в Крыму становится все более популярной. Причем коттедж или особняк воспринимается уже не только как летняя резиденция, а как постоянное место жительства, даже если это дом в Крыму. Согласно соцопросам, 53% граждан Украины предпочли бы квартире в многоквартирном здании свой дом за городом, а при соответствующем сервисе и коммуникациях многие предпочли бы дом в Крыму.

Но не только стремительный рост цен на квартиры в Крыму способствует развитию строительства и покупки собственных загородных домов. Меняется само ощущение комфортного жилья у людей зажиточного и среднего класса. Все больше наших соотечественников задумываются о преимуществах своего загородного дома, коттеджа в Крыму. Собственный дом у моря, восходы и закаты, необозримый простор, который никогда не загородят соседние новостройки…

Итак, дом в Крыму, а именно собственный дом у моря, во-первых, это возможность обособится от соседей, способных озадачить вас нежданным потопом или шумом ночной гулянки, обрести независимость от пресловутых РЭПов и ЖЭКов, видеть за дверью ухоженный сад, а не грязный темный подъезд с исписанным скрипящим лифтом.

Во-вторых, жить в своем доме с видом на море, значить просыпаться под пение птиц и шепот волн, а не под гул моторов и шум близлежащего рынка, вдыхать аромат цветов и свежего бриза, а не запахи выхлопных газов и переполненных мусорных контейнеров под окном, любоваться морским прибоем, а не серыми стенами соседних «хрущевок» или лунным пейзажем долгостроя.

В-третьих, частный дом в Крыму дает возможность ежедневно вкушать прелести отдыха на природе - с шезлонгом или гамаком, на пляже или под деревом, с дымящимся мангалом, завтраком или ужином под открытым небом.

Наконец, свой дом у моря - это свобода выбора. Если возможности перепланирования квартиры в многоэтажном доме жестко ограничены, то собственный дом можно изначально приобрести или построить по индивидуальному проекту, предусматривая возможность расширения - добавления новых «модулей» вплоть до создания дома-эллинга с расчетом на яхту.

Девелоперы также не теряют из поля зрения коммерческую недвижимость Крыма - гостиничный бизнес-сегмент - строительство мини-отелей и домов в наем. Таким образом, перед инвесторами, которых интересует недвижимость на Южном берегу Крыма (ЮБК) стоит задача создания и развития современной инфраструктуры.

Наиболее выгодными являются инвестиции в курортную недвижимость на Южном берегу Крыма. Именно курортная недвижимость на ЮБК прекрасно сочетает минимальные риски с высоким уровнем доходности. Согласно экспертным оценкам инвестиции в курортную недвижимость на Южном берегу Крыма позволяют получать стабильный доход (от 3-5 % в месяц) в течение длительного времени без привлечения дополнительных затрат.

Дополнительным бонусом именно курортной недвижимости на Южном берегу Крыма, даже без учета всевозможных схем связанных со сдачей жилья в аренду, является тот факт, что недвижимое имущество в курортной зоне - это ни что иное, как реальный актив, который обладает высокой степенью надежности и со временем лишь приобретает в цене. И в данном случае недвижимость на Южном берегу Крыма представляет собой наиболее заманчивое решение для потенциального инвестора.

Не меньшим спросом пользуется и жилая недвижимость на Южном берегу Крыма. Основное количество сделок приходится на жилую недвижимость на ЮБК, в меньшей степени - на домовладения. Две трети приобретений жилой недвижимости Крыма совершаются иногородними, каждый седьмой покупатель - россиянин. При этом 80% покупателей недвижимости на Южном берегу Крыма приобретают ее не для постоянного проживания. Часто эта недвижимость в Крыму - всего лишь пассив, - эдакий дом у моря.

Риелторы отмечают, что квартирами на вторичном рынке больше интересуются местные жители, а новостройки приобретают приезжие. При чем, отмечается дефицит площадей на первичном рынке жилой недвижимости на ЮБК.

Недвижимость в Крыму сегодня привлекает не только киевские и московские, а также и турецкие строительные компании. Один из первых проектов столичных игроков на рынке недвижимости Крыма - коттеджный поселок “Гурзуфный парк” в Гурзуфе. Среди наиболее известных проектов жилья премиум-класса на рынке недвижимости в Крыму эксперты также называют комплекс “Лазурный” в Алупке. На Южном берегу Крыма, в состав которого входят города и поселки от Алушты до Фороса, предлагается к продаже порядка 500 квартир. В восточной и западной частях полуострова (Евпатория, Судак, Феодосия и др.), если ориентироваться по базам данных агентств недвижимости, их более 6 тыс. Больше всего продается недвижимость Ялты.

Стабильное повышение цен на земельные участки в Крыму, которое наблюдалось в течение последних 5 лет, сделало рынок земли Крыма эффективным финансовым инструментом.

Среди методов, к которым прибегают компании для получения земельных участков в Крыму под застройку один из наиболее популярных - приобретение нескольких, расположенных рядом, участков под индивидуальное строительство с последующим обращением в органы власти с просьбой об изменении целевого назначения. В некоторых случаях строительные компании, осваивающие участки возле территорий, застроенных индивидуальными домами, расширяют пределы застройки за счет частного сектора, выкупая землю у его жителей. Свободный земельный фонд на полуострове весьма ограничен, поэтому для приобретения земельных участков в Крыму компании часто прибегают к ухищрениям. Так, еще одной тенденцией стало приобретение компаниями ветхих строений с последующим их сносом для строительства новых объектов.

Возрастающая стоимость земельных участков в Крыму обусловлена, прежде всего, ростом доходности объектов недвижимости в Крыму. Такая тенденция сохранится, как минимум, пять лет.

По оценкам ведущих экспертов в области недвижимости в Крыму, рынок домов, коттеджей в Крыму на сегодня является самым перспективным. Сейчас на рынке жесткая конкуренция, что только на руку потребителю: качество домов в Крыму становится лучше, а предложения - разнообразнее. На протяжении ближайших лет спрос на коттеджи в Крыму будет только увеличиваться, а цены на них, соответственно, расти.

Площадь домов в Крыму с каждым годом уменьшается и приближается сегодня к показателю - до 250-350 кв. м. При этом 60% отечественных покупателей интересуют дом или коттедж в Крыму не более двух этажей с площадью придомового участка от 15 до 40 и более соток.

На сегодня и для строительных компаний выгоднее и дешевле будет вести строительство домов в Крыму, целых коттеджных поселков, чем многоэтажек в спальных районах. Поскольку для строительства домов, коттеджей в Крыму нет необходимости привлекать Фонд финансирования строительства.

Наиболее востребованные покупателями варианты - это либо дом у моря с собственным пляжем или рядом с береговой полосой, либо коттедж в горных районах, предгорьях с их уникальной практически заповедной природой. Одним из самых популярных объектов на рынке домов, коттеджей Крыма является коттеджный поселок «Гурзуфный парк» в Гурзуфе.

В начале 2006 года наблюдалась динамика рынка недвижимости Севастополя подобная рынку недвижимости Ялты и всеукраинскому. Начиная с января месяца, на протяжении 4 месяцев наблюдался спад активности на рынке недвижимости Севастополя. С середины апреля месяца на рынке недвижимости Севастополя наблюдалась незначительная активизация. К июлю рынок недвижимости Севастополя достиг своих прежних показателей, таких как были в последнем квартале 2005 года. А за август и первые дни сентября по данным опрошенных агентств недвижимости Севастополя, не было оформлено ни одной сделки, ни на первичном, ни на вторичном рынке недвижимости Севастополя.

Цены на недвижимость Севастополя продолжает расти. Можно купить квартиру в Севастополе в домах следующих классов: социальное жилье, «эконом - класс» и «элит - класс».

С начала 2006 года стоимость квадратного метра на новостройки Севастополя в среднем выросла на 300-400 у.е., с 900 у.е. за квадрат до 1 200 - 1 300 у.е. 30-40% за девять месяцев, что составляет в среднем 3-4 % роста стоимости квадратного метра ежемесячно.

Цены на недвижимость Севастополя в отдаленных от центра районах на начало октября составляет от 900 -1000 у.е. за квадратный метр в строящемся доме, что также на 300 - 400 у.е. больше чем цена на недвижимость Севастополя в январе месяце этого года.

Итак, рынок недвижимости Ялты и недвижимости Севастополя продолжает свое прогрессивное развитие. Это наблюдается, как в увеличении стоимости квадратного метра, так и в увеличении количества стройплощадок. На данный момент активно воздвигаются новостройки в Ялте и их количество составляет 19. В Севастополе за девять месяцев этого года началось строительство 8 новостроек и теперь новостройки в Севастополе - 23 . Цены растут на все виды недвижимости Севастополя первичного рынка, не зависимо от класса и места расположения объекта.

Цена на недвижимость в Крыму формируется по законам юга: наиболее высока стоимость кв. метра жилья в прибрежной зоне. Так, расценки на недвижимость в Крыму "первого эшелона", в непосредственной близости к морю, доходят до 3-4 тыс. долл. за квадратный метр. Удаляясь от береговой линии, цены на недвижимость в Крыму опускаются до 1,8-2,5 тыс. долл. за кв. м.

Потенциал роста цен на недвижимость в Крыму составляет еще как минимум 50%. Эксперты полагают, что в ближайшие год-полтора рынок недвижимости Крыма сможет взять эту ценовую планку. Ведь в сравнении со стоимостью жилья, например, в Сочи, квадратные метры недвижимости в Крыму сейчас явно недооценены.